J-REIT投資のお勉強|J-REITって儲かるの?リスクは?

2018-09-09



こんにちは。
最近はJ-REIT(不動産投資信託)について勉強しています。

本日はJ-REITの概要、仕組み、リスクについて勉強したいと思います。

J-REITのしくみと実際

J-REITとは不動産の一口馬主

J-REITとは投資家が共同出資して不動産を購入し、利益を投資家で分配する仕組みです。
一言で言えば、不動産の一口馬主です。

J-REITのメリットとしては数万円〜数十万円で不動産投資できることです。

また 不動産投資でありながら簡単に換金できる(流動性が高い)点も、通常の不動産投資にはないJ-REITの強みです。

 

J-REITは実際儲かるのか

インカムゲインがアツい

J-REITの魅力は何と言っても配当利回りです。
2018年現在、J-REITの配当(分配金)利回りは平均4%/年です。これは株式投資の配当利回りが平均1.7%/年であることを考えると2倍超です。

一方、日本では不動産価格が急激に上昇することはほとんどありませんつまり、J-REIT投資は売却益(キャピタルゲイン)を目的とした投資にはあまり向きません。

J-REIT投資を行うのであれば配当利回り(インカムゲイン)に期待すべきと言えるでしょう。

 

J-REITはまだまだ発展途上|伸びしろは十分

2017年に行われたこちらの調査によると、J-REITの約6割は国内の金融機関が所有しています。

株式投資における金融機関の所有割合が約3割であることを考えると(資料)、J-REITはまだまだ一般人には浸透していない投資です。




今後個人投資家が参入してくることを考えると、今はチャンスといえそうです。

 




J-REITのリスクは大きく4つ

J-REIT投資は元本が保証された金融商品ではないのでリスクも考える必要があります。

ではいったいどのようなリスクがあるのでしょうか?

ずぶずぶ経営・ルール違反による上場廃止リスク

不動産管理を行う法人がずぶずぶの経営をしていたら倒産してしまうかもしれません。
また、証券取引所のルールを破ってしまったら、上場廃止になることでしょう。

株などと同じですが、まともな経営をしているかどうかはチェックする必要がありそうです。

不景気に注意!不動産市場の下落リスク

不況になると不動産の借り手は少なくなります。そうなると家賃収入が減少します。

家賃収入の減少は分配金の下落に直結するので、景気動向には注意を払ったほうがよいでしょう。

災害リスク(過度に心配する必要はなし)

不動産は火災や地震、津波といった災害に弱いです。
災害が発生して不動産が壊れてしまったら、価格や分配金に影響を受けるでしょう。

とはいえ、最近では防火建築や新耐震基準など不動産は災害に強くなっています。
熊本地震で倒壊したマンションは1棟だけだったように過度に心配する必要はないと思います。

金利変動リスク(これも過度の心配は不要)

J-REITでは銀行からお金を借りつつ、不動産投資法人が経営を回しています。
変動金利でお金を借りていた場合、金利が上がると利払いが増え、資金繰りが厳しくなってしまいます。

J-REITにとって、金利上昇は敵だと思ったほうがよいでしょう。

ただ日本では国策として低金利政策が行われています。過度に心配する必要はないです。

 

おわりに|大家さんとどっちがよいのかは不明

以上、J-REITについて学んだことをアウトプットしてきました。
J-REIT投資はリスクもあるけどまだまだ伸び代がある投資といえると思います。

ただし、不動産投資を行う場合大家さんになるという方法もあります。
かかる費用や時間が全然違うので比較は難しいですが、どちらがよいのかについては勉強の必要がありそうです。

本日は以上です。

(第2回はこちら)
J-REIT投資のお勉強2|J-REITの種類・権利・リターン特性

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